Kako proveriti vlasnika nepokretnosti i terete: Vodič

Kako proveriti vlasnika nepokretnosti i ima li tereta: Vodič

Bilo da se planira kupovina nekretnine poput stana ili kuće, to predstavlja veliku finansijsku odluku, a pravna sigurnost transakcije zavisi od stanja u javnim registrima. Saznanje kako proveriti vlasnika nepokretnosti i utvrditi da li na objektu postoje uknjiženi tereti predstavlja prvu liniju odbrane svakog kupca od prevara, neuknjiženih hipoteka i skrivenih sudskih sporova.

Republički geodetski zavod (RGZ) u Srbiji omogućava brz i transparentan uvid u evidenciju nepokretnosti putem digitalnih servisa.

U nastavku donosimo detaljan vodič kroz besplatnu proveru preko interneta, tumačenje Lista nepokretnosti i ključne pravne korake pre isplate kapare.

1. Besplatna online provera putem portala eKatastar

Najbrži način da proverite ko je upisan kao vlasnik nekretnine i da li na njoj postoje tereti jeste korišćenje javnog servisa eKatastar (Javni uvid u katastar nepokretnosti).

Za pretragu su vam potrebni osnovni podaci:

• Pretraga po adresi: Izaberite opštinu, katastarsku opštinu, ulicu i kućni broj.

• Pretraga po broju parcele ili lista nepokretnosti: Ukoliko znate tačan broj katastarske parcele ili broj Lista nepokretnosti, pretraga je još preciznija.

Portal prikazuje osnovne podatke o objektu: površinu, spratnost, udeo vlasništva (npr. 1/1 ili suvlasništvo), kao i posebnu rubriku „Tereti” u kojoj su navedena sva teretna opterećenja i zabeležbe.

Uporedni pregled: Javni uvid (eKatastar) vs. Zvanični List nepokretnosti

Sledeća tabela objašnjava razliku između besplatnog internet uvida i zvaničnog dokumenta:

2. Vrste tereta u Katastru: Šta znače u praksi?

Kada otvorite podatke o nekretnini (što je često razlog zašto se stan ne prodaje ukoliko papiri nisu čisti), ključni deo na koji morate obratiti pažnju jeste rubrika sa teretima. Teret ne znači uvek da se stan ne može kupiti, ali zahteva dodatan oprez.

Hipoteka (Založno pravo)

Hipoteka označava da je nekretnina zalog za kredit kod banke ili drugog poverioca. Stan sa hipotekom se može legalno kupiti, ali ugovor mora definisati da se deo kupoprodajne cene uplaćuje direktno banci radi zatvaranja kredita i izdavanja brisovne dozvole (brisovnice).

Zabeležba spora ili izvršenja

Ova zabeležba ukazuje da se pred sudom vodi postupak u vezi sa tom nekretninom ili da je javni izvršitelj pokrenuo postupak naplate duga. Izbegavajte kupovinu nekretnina sa uknjiženom zabeležbom spora dok se postupak pravosnažno ne okonča.

Doživotno plodouživanje

Pravni teret koji trećem licu garantuje pravo da živi u nekretnini do kraja života, čak i ako se promeni vlasnik. Prodaja je moguća samo uz pismenu saglasnost plodouživaoca ili brisanjem tog prava iz katastra.

Zabeležba da objekat nema upotrebnu ili građevinsku dozvolu

Ukazuje na status legalizacije. Posebno kada je u pitanju savremena novogradnja, nekretnine bez upotrebne dozvole često se ne mogu kupiti putem stambenog kredita banke. Da biste saznali više o proverama tehničkog i građevinskog kvaliteta samog objekta, pročitajte naš vodič o tome kako prepoznati bezbednu gradnju.

3. Uloga javnog beležnika (Notara) u proveri vlasništva

Iako sami možete proveriti podatke preko eKatastra, u postupku kupoprodaje javni beležnik ima zakonsku dužnost da izvrši službeni uvid u bazu RGZ-a u realnom vremenu na dan overe ugovora.

Notar neće overiti ugovor ukoliko uoči pravne smetnje ili ako prodavac nije upisan kao stvarni vlasnik u katastru (posebna pravila važe kada se finansira kupovina iz inostranstva, o čemu više možete pročitati u vodiču Stambeni krediti za nerezidente). Ukoliko ugovarate prvu kupovinu i kalkulišete notarske takse i troškove overe, konsultujte naš Vodič za kupce prvog stana.

4. Kontrolna lista za pravnu proveru nekretnine

Pre nego što prodavcu date kaparu, prođite kroz sledeće korake:

• Uporedite podatke iz lične karte i katastra: Uverite se da se ime i JMBG prodavca potpuno poklapaju sa upisanim vlasnikom u eKatastru.

• Proverite udeo vlasništva: Da li je prodavac vlasnik 1/1 ili postoje suvlasnici? Ako postoje suvlasnici ili bračni drug, svi moraju potpisati ugovor ili dati overenu saglasnost.

• Proverite odeljak „Tereti”: Očitajte sve uknjižene hipoteke, zabeležbe ili zabrane otuđenja.

• Proverite kontinuitet dokumentacije: Ako je stan u postupku uknjižbe, tražite na uvid sve prethodne originalne ugovore o kupoprodaji ili ostavinska rešenja od prvog upisanog vlasnika.

• Zatražite potvrdu o izmirenim komunalijama: Proverite da li postoje dugovanja za Infostan, porez na imovinu i električnu energiju.

Provera toga kako proveriti vlasnika nepokretnosti i uknjižene terete predstavlja temelj pravno bezbedne kupovine. Kombinacija besplatne online provere, angažovanja licencirane agencije za promet nekretnina i stručne provere od strane javnog beležnika osigurava da vaša investicija ostane potpuno zaštićena od svih skrivenih tereta i pravnih rizika.

Kupujete? Pogledajte proverene nekretnine →