Stan na dan vs dugoročni zakup: Detaljna računica
Stan na dan vs dugoročni zakup: Detaljna računica
Kupovina stana radi izdavanja jedna je od najpopularnijih investicionih strategija (pročitajte naš sveobuhvatni vodič o tome kako izdati stan u Beogradu), ali ključno pitanje glasi: koji model izabrati? Poređenje stan na dan vs dugoročni zakup otkriva dve potpuno različite poslovne filozofije — jednu koja funkcioniše kao aktivni biznis u ugostiteljstvu i drugu koja predstavlja klasičan pasivni izvor prihoda.
U 2026. godini, na šta utiče i širi Ekonomski uticaj Expo 2027, tržište nekretnina beleži visoku potražnju u oba segmenta, ali su se troškovi održavanja, platformskih provizija i komunalija značajno promenili. Mnogi vlasnici se privučeni visokim dnevnim cenama odlučuju za kratkoročni najam, da bi ubrzo shvatili da neto zarada nije onolika koliku su očekivali kada se oduzmu svi operativni rashodi.
U ovom vodiču donosimo detaljnu finansijsku računicu, poređenje troškova i analizu vremena potrebnog za upravljanje stanom u oba modela.
1. Stan na dan vs dugoročni zakup: Prikaz prihoda i rashoda
Kada se analizira izdavanje u Beogradu, da bismo razumeli stvarni finansijski efekat, moramo uporediti bruto prihode i sve prateće troškove koje nosi svaki model.
Bruto prihod kod kratkoročnog najma
Kratkoročni zakup (stan na dan) omogućava naplatu po noćenju. Ako stan iznajmljujete po ceni od 50 € po noći uz prosečnu popunjenost od 65% (oko 20 dana mesečno), vaš bruto prihod iznosi 1.000 € mesečno. U špicu sezone, tokom manifestacija kao što je EXPO na Balkanu: prekretnica 2027 ili tokom praznika ovaj iznos može biti i viši, ali morate računati i na mesece sa nižom popunjenošću.
Bruto prihod kod dugoročnog najma
Isticanje stana na dugoročni rok donosi fiksnu mesečnu kiriju. Za isti stan, prosečna dugoročna kirija iznosi 500 € mesečno. Iako bruto cifra deluje duplo manja u odnosu na kratkoročni najam, troškovna struktura dugoročnog zakupa iz korena menja krajnju matematičku sliku.
Uporedna tabela: Stan na dan vs. Dugoročni zakup
Sledeća tabela objašnjava ključne razlike u troškovima, zaradi i obavezama između ova dva modela:
Parametar / Kriterijum | Stan na dan (Kratkoročni najam) | Dugoročni zakup |
Prosečan bruto prihod (Primer) | 1.000 € / mesečno (65% popunjenost) | 500 € / mesečno (fiksno) |
Plaćanje komunalnih troškova | Vlasnik plaća sve račune (100–150 €) | Zakupac plaća sve režije (0 € za vlasnika) |
Provizije platformi (Booking/Airbnb) | 15% do 20% od ukupnog prihoda | Bez mesečnih provizija (jednokratno agenciji) |
Čišćenje, pranje i hemija | Značajan trošak (100–150 € mesečno) | Bez troškova (zakupac održava stan) |
Habanje i habanje nameštaja | Visoko (česta fluktuacija gostiju) | Nisko do umereno (dugotrajni stanari) |
Uloženo vreme i rad | Od 20 do 40 sati mesečno (aktivan rad) | Od 1 do 2 sata mesečno (pasivan rad) |
Neto zarada (Procena) | ~ 550 € – 600 € mesečno | ~ 480 € – 500 € mesečno |
2. Skriveni troškovi i uloženi trud kod opcije stan na dan
Iako bruto priliv kod opcije stan na dan izgleda privlačno, operativni troškovi brzo smanjuju maržu.
Komunalne usluge i internet: Kod kratkoročnog najma gost ne brine o potrošnji struje, grejanja ili vode. Svi račun pada na teret vlasnika. Da biste smanjili ove rashode, pročitajte naš Vodič za uštedu energije.
Troškovi čišćenja i posteljine: Svaka smena gostiju zahteva temeljno spremanje, pranje i peglanje posteljine, kao i dopunu potrošnog materijala (sapuni, šamponi, kafa, toalet papir). Ako angažujete nekoga za čišćenje, to direktno umanjuje vašu zaradu.
Procenat platformama: Booking i Airbnb uzimaju proviziju koja se kreće od 15% do 20% po svaku rezervaciji.
Porezi i takse: Registracija ugostiteljskog objekta, plaćanje paušalnog poreza i boravišnih taksi predstavljaju zakonsku obavezu koja ulazi u fiksne mesečne troškove.
3. Prednosti i stabilnost dugoročnog zakupa
Dugoročni zakup ostaje omiljeni izbor investitora koji ne žele da nekretnina postane njihov dodatni posao sa punim radnim vremenom.
Predvidljiv priliv novca bez operativnog stresa
Kod dugoročnog najma potpisujete ugovor na godinu dana (ili duže) uz depozit. Račune za Infostan, struju, kablovsku i internet u potpunosti izmiruje zakupac. Vaša jedina obaveza je da jednom mesečno preuzmete kiriju i uplatnice.
Manje habanje i očuvanje enterijera
Suprotno popularnom verovanju, dugoročni stanari koji u stanu žive godinama često bolje čuvaju enterijer nego kratkoročni gosti koji se menjaju na svakih par dana. Ukoliko u budućnosti odlučite da prodate nekretninu, dobro očuvan stan zahteva manje ulaganja pred izlazak na tržište. Pogledajte naš teksta Priprema nekretnine za prodaju kako biste saznali kako očuvati vrednost kvadrata.
4. Detaljna računica: Primer na stan od 45m²
Pogledajmo konkretan matematički primer mesečne neto zarade za prosečan dvosoban stan:
Obračun za Stan na dan:
Bruto prihod (20 dana x 50 €): 1.000 €
Provizije platformi (18%): - 180 €
Komunalije (struja, grejanje, internet, infostan): - 130 €
Troškovi čišćenja, pranja i praška: - 120 €
Porez i boravišne takse: - 30 €
Amortizacija i sitne popravke: - 40 €
Neto zarada vlasnika: 500 € (uz uloženi rad od 30 sati mesečno)
Obračun za Dugoročni zakup:
Bruto kirija: 500 €
Komunalije: 0 € (plaća zakupac)
Čišćenje: 0 € (održava zakupac)
Porez na izdavanje: - 25 €
Amortizacija: - 15 €
Neto zarada vlasnika: 460 € (uz uloženi rad od 1 sata mesečno)
Za samo 40 € razlike u neto zaradi, opcija stan na dan zahteva preko 30 sati aktivnog rada mesečno (dočekivanje gostiju, komunikacija, čišćenje i nabavka).
Koju opciju izabrati?
Prilikom izbora između modela stan na dan vs dugoročni zakup, postavite sebi sledeća pitanja:
Koliko slobodnog vremena imate? Ako imate redovan posao i nemate vremena za svakodnevnu komunikaciju i čišćenje, dugoročni zakup je jedina opcija (osim ako vas ne zastupaju specijalizovane agencije za izdavanje i upravljanje koje uzimaju 20–30% prihoda).
Gde se nalazi stan? Stanovi u samom centru grada ili blizu poslovnih zona kakav je Novi Beograd postižu visoku popunjenost kod kratkoročnog najma. Stanovi na periferiji bolje funkcionišu kroz dugoročni zakup.
Koliki vam je prag tolerancije na rizik? Kod kratkoročnog najma van sezone (januar, februar) prihod drastično opada, dok kod dugoročnog imate fiksni priliv svakog prvog u mesecu.
Kada se pregledaju dostupni stanovi za izdavanje, poređenje stan na dan vs dugoročni zakup pokazuje da kratkoročni najam nudi višu zaradu, ali funkcioniše kao zahtevan posao. Ako želite maksimalan profit i spremni ste na svakodnevne obaveze, stan na dan je odličan izbor. Ukoliko tražite siguran, stabilan i pasivan priliv novca uz minimalan trud, dugoročni zakup ostaje nezamenljiva investiciona opcija.
Više od Novi Kvadrat Editorial
Kako inflacija utiče na nekretnine i stabilnost ušteđevine
Saznajte kako inflacija utiče na nekretnine u Srbiji. Otkrijte zašto ulaganje u cigle i malter predstavlja najbolji način za zaštitu kapitala od rasta cena.
Brza pruga i vrednost stanova: Koje zone dobijaju?
Izgradnja modernih saobraćajnih čvorišta, auto-puteva i brzih železničkih linija iz korena menja mapu nekretnina. Vezanost lokalnih zajednica za nove saobraćajnice pokazuje da brza pruga i vrednost stanova idu ruku pod ruku, pretvarajući nekadašnje periferne zone u visoko tražene stambene i investicione lokacije. Saznajte koje mikro-lokacije ostvaruju najveći skok cena i kako pravovremeno investirati pre završetka ključnih infrastrukturnih projekata.
Mikrolokacija nekretnine: Zašto se cene u ulici razlikuju?
Dva stana u istoj ulici, identične kvadrature i sličnog rasporeda, mogu imati cenu po kvadratu koja se razlikuje i do 30%. Pravilna analiza pokazuje da je mikrolokacija nekretnine ključni faktor koji diktira ovu razliku u vrednosti. Od spratnosti i buke u saobraćaju, do osunčanosti, pogleda i dostupnosti parkinga, skrivene karakteristike mikro-okruženja direktno utiču na udobnost života i dugoročnu likvidnost imovine na tržištu.
